我想，今年10月应该注定是个不寻常的时节。
就在9月底放假前，为了刺激国内冷淡的房地产市场交易，两个国家级政策相继出台。央行、财政部纷纷发文，用降利率、购房退税两大政策进行刺激市场，可谓力度史无前例。而政策的目的非常明确，就是为了就是扭转市场预期，托住4季度的楼市。
因为这一年多来，中国房地产市场的“民企爆雷——市场信心受挫——销售下降——企业继续爆雷”的下降螺旋越来越强化，形成了致命的负反馈。如果要打破这样的下降螺旋，必须进行矫枉过正的正反馈激励。
为什么一定要出台这样的政策呢？
这还是因为今年相对羸弱的宏观经济表现。国内经济受到房地产疲软和疫情的双重拖累，上半年增长速度在全球各大经济体排名在最后。
那么，今年房地产业的下降对国内宏观经济的影响有多大呢？我们来看一组简单的数据。
2021年全年的房地产销售总额大概在18万亿；而2022年1~8月，全国商品房销售额是8.59万亿元，同比下降了28%。考虑到4季度可能的回暖，按照减少25%计算，也就意味着今年房地产行业有4.5万亿的销售额灰飞烟灭。而2021年汽车类全行业商品零售额也只有4.4万亿元。
也就是说，今年房地产市场的总体减少产值规模，相当于是一个巨大的汽车行业的销售总额。今年的国民经济跌掉了一个汽车产业。这样巨大的减量，还是要想办法找补回来的。
然而在如今中国，根本找不到第二个行业能填上这样的窟窿。
我们再看宏观经济数据。上半年，GDP同比只增长2.5%。而刚过去的三季度，有券商研究机构预计，GDP同比增速估计也仅为3.3%。这相比年初设定的5.5%的GDP增长率目标，还是差很远。因此，今年的经济的表现，只能期待4季度了。
那么，我们的宏观经济是否具备了这样的增长条件了呢？
这几天新出来的9月的一些宏观数据给了我们一些信心，但还是比较孱弱。9月底新出的国统局的制造业PMI数据出现了温和复苏，这是好的一面，但若从财新的PMI数据来看，这个数据仍然还是在萎缩的区间。
（图：财新9月制造业PMI数据与统计局数据有差异）
所以从经济总体状况来看，目前还属于寒冬料峭，并没有真正的春暖花开。
然而，春江水暖鸭先知。
9月末的房地产业销售数据，已经开始有了新的起色。9月TOP房地产公司销售金额开始出现了环比微增10%。而这个数据的拐点主要在9月下旬。
我们来看最新的10月数据。
根据东吴证券的研究，国庆假期第一周（9月26日——10月2日）商品房成交面积出现快速回升，现已回到近8年同期正常水平，30大中城市商品房成交面积环比上升14.4%至424.73万平方米。
（图：9月底房地产高频成交数据继续回暖）
这是一个不错的信号！
因此，要在四季度找补回失落的产业数据，维持和强化这样的难得的房地产增长势头，那就需要用新的政策来引导。
所以最近一轮全国性的政策刺激，目标就是精准锁定两个市场来定向引爆，一个是首套住房市场，另一个是改善购房市场。两个市场全面受到精准激发，可谓力度空前。而投资购房市场，基本还是被死死压住。
其实在9月28日，国务院的稳经济大盘四季度工作会议，也明确提出“支持刚性和改善性住房需求”。
在最近这一系列政策中，对于换房个税退税激励政策应该比较有力度。要知道，之前个人出售住房需按交易总额的1%或买卖价差的20%缴纳个人所得税（“满五唯一”除外）。在“新政”下，从今年10月1日至到明年年底，这期间卖房并在1年内换房的人，个人所得税可以有退税优惠。
那么这个政策对于购房者的影响会有多大呢？我们来做个测算。
一般情况下，根据国内人口流动的趋势，目前的置换改善住房的主力需求在2线城市为主。如果按照二线城市平均房价在1.5~2万/平米计算，若销售原有住房面积在90平米，购置改善住房面积在120平米，则销售原有住房的总价为135~180万元。由于大部分城市是全额收取1%至2%作为交易个税，按照1%~2%的所得税率计算，大致可以免除1.3~3.6万元的所得税。
当然对于房产价值比较高的一线城市来说，这样的退税政策更受欢迎。因为一线城市本身就是典型的梯度市场，绝大多数人都是通过多年奋斗，历经多次改善置换之后，才能住上称心如意的房子。例如，在一线城市销售价值在500万左右的原有房产进行改善置换，那么按2%的税率计算，就可以免除10万左右所得税，这对一线城市的换房需求确实是较大的利好。
除了换房退税，央行的降利率政策对楼市的影响也是有一定力度的！
9月29日，人民银行、银保监会出台“今年6~8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限的政策，以及随之在30日，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以上利率达到3.1%。
根据易居研究院智库中心统计，满足“今年6~8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降”这一条件的城市有23个，包括哈尔滨、兰州、武汉、大连等，全部为二、三、四线城市。
也就说，从四季度开始，根据推贷利率已经率先下调）算，首套房的商业贷款利率有可能会进入到3.6%左右、按揭贷款利率3.1%的时代。
我们同样来做个测算。
如果按照平均每个家庭60万的房贷水平计算，商业银行房贷如果最低利率从4.1%下降到3.6%，按照25年的贷款年限计算，平均每月应付的贷款利息可以减少200元，累计支付利息可以减少4.5万元。而如果2021年时的高位利率5.6%的水平来计算的话，如果下调到以后可能出现的3.6%的低位，累计支付利息可以减少多达20万元！
简而言之，这两项政策的变化，对于改善购房者来说，可以免除几万元的个税税率，首套房购买者可以减少几万~10多万元的利息，这就是实实在在的好处。
当然，很多人会觉得这样的政策刺激还是力度不够的，但对于本来就打算买房和换房的人群，确实还是有促进作用，更重要的是坚定了他们的信心，加快了行动的脚步。
那么，未来还会有怎样的政策空间呢？
业界热议的政策还有“二套房首付下降、增值税减免（增值税缴税额比个税高不少）、定向人群的限购政策的放松"，都可能是未来可以使用的政策工具，也都会很有力度，不过这些多少都与“房住不炒”的政策原则有些不吻合。那么这些进一步的政策会否继续出台？我想还需要看最近的政策表现才好判定。
所以，总体来看，“换房退税，首套房史上最低利率”，这两项政策，应该可以托起四季度正在企稳的房地产市场的基石，而房地产市场整体回暖是个系统工程，也需要更多的动能和时间。
有人预测，今年的经济会是一个“耐克勾”的形态，若真如此，四季度的经济表现应该亮眼了。
我们拭目以待。
